– 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi arazi ve arsa düzenlemesi başlığını taşımakta olup, uygulamada 18. uygulaması diye adlandırılmaktadır. Söz konusu madde 13 fıkradan oluşan oldukça uzun bir madde olduğu gibi, aşağıda metinlerini verdiğimiz kararlardan da anlaşılacağı üzere, uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıkların sayısı da oldukça fazladır. Bir önceki maddeden farklı olarak 18. madde uygulamasında taşınmaz mal maliklerinin rızası aranmamaktadır. Buna göre, imar sınırları içinde bulunan, içinde her hangi bir yapı olan veya olmayan, tüm taşınmazların birbirleri ile yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve ilgili tapu idarelerine resen tescil ettirmeye belediye ve mücavir alan içinde ilgili belediyeler, belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde ise valilikler yetkilidir”.
– Maddenin ikinci fıkrasında düzenleme ortaklık payı hususu düzenlenmiştir. 02.11.1985 gün ve 11916 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, İmar Kanunun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 3. maddesinde, düzenleme ortaklık payı,“düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yarleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %35’e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedeldir,” şeklinde tanımlanmıştır. 18 maddenin 2 fıkrasına göre, düzenleme ortaklık payı en fazla düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkı üzerinden alınabilir. İlgili belediye veya valilikler düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarda bu düzenleme dolayısıyla meydana gelebilecek olan değer artışlarına karşılık olarak da düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir. Ayrıca 6704 sayılı Kanunun 9. maddesiyle 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrasına “yol” ibaresinden sonra gelmek üzere “otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu,” ibaresi eklenmiştir.
– 03.12.2003 gün ve 5006 sayılı Yasa ile 18. maddeye eklenen 3 fıkra hükmünde ise, düzenleme ortaklık payı olarak alınan yerlerin ne şekilde kullanılacağı hususuna yer verilmiştir. Buna göre, düzenlemeye tabi tutulan yerlerde olmak üzere, ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetler için gerekli olan bina ve bağlı tesisler yapımında kullanılabilir. Bunlar dışında başka bir maksatla kullanılamaz. Hemen belirtelim ki, bu fıkra hükmünde umumi hizmetlere ilişkin olarak yapılabilecek yapılar örnekleme yoluyla sayılmıştır. Burada yer almayan ama genel olarak o yöre halkı için faydalı olduğu düşünülen hizmetlerde de kullanılabilir. Bu düzenleme yerinde bir düzenleme olmuştur. Bu düzenleme ile belediye veya valiliklerin düzenleme ortaklık payı adı altında vatandaştan aldıkları taşınmazları gelir elde etmek için veya üçüncü kişilere yarar sağlamalarının önüne geçilmiştir. Yasa koyucu, imar planlarında ve imar programlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler için kullanılması gereken arazi ve arsa miktarının düzenleme ortaklık payı olarak alınan alanlardan fazla olması halinde ne yapılması gerektiği hususunu da düzenlemiştir. Buna göre, umumi hizmetlere ait bina ve tesislerin yapımı için gerekli olan yerlerin ilgili belediye veya valilik tarafından kamulaştırılması gerektiği şeklinde ifade edilmiştir. Bir başka ifadeyle, yasa koyucu umumi hizmetleri ve bu hizmetler için kullanılacak arazi ve arsa konusunu daha öncelikli olarak görmüş ve bu hizmetlerin görülmesinin ihmal edilmemesini istemiştir. Kamulaştırma işlemleri de yine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre yapılacaktır.
– İmar planlarında kamu hizmetlerine ayrılan yerlerde yapı bulunması halinde, bu yapılar ilgili belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamayacağı da maddenin 10. fıkrasında açıkça vurgulanmıştır. Yine, herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde, düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılacaktır.
– Yasa koyucu 18. maddenin 6. fıkrasında çok önemli bir hususu vurgulamıştır. Buna göre, herhangi bir parselden ancak bir defa düzenleme ortaklık payı alınabilir. Yani bir parselden bir defa düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra bir daha bu yola başvurulamaz. Hemen belirtelim ki bu parselden bir daha düzenleme ortaklık payı alınamıyor olması, o parselin yeni bir imar planı ile yeniden bir düzenlemeye tabi tutulmasına engel değildir. Daha önceden düzenleme yapılan bir alan, kamu yararı doğrultusunda, şehirleşme ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden düzenleme yapılarak kullanım amacı değiştirilebilir. Plan değişikliği ile kullanım amacı değiştirilen parselden ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınamaz. Kamu yararının zorunlu kılması halinde söz konusu alanda kamulaştırma yapılabilir. Aynı şekilde üzerinden düzenleme ortaklık payı alınan arazi ve arsalardan, değerlendirme resmi alınmaz.
– Maddenin 8. fıkrasında ise, üzerinde bir yapı bulunan ve hisseli olan parsellerde, şüyulandırma işlemi sadece zemin için yapılır. Binanın bedeli zeminden ayrıca dikkate alınır. Yasa koyucu mümkün olduğu müddetçe mevcut yapıların muhafazasını ve tek parsel içinde kalmasını istemiştir. Buna göre, imar planı açısında yıkılması gerekmeyen yapıların bir parsel içinde kalması gerektiği vurgulanmıştır. Öte yandan, imar planına veya ilgili mevzuata göre tamamının veya belli bir kısmının ortadan kaldırılması gereken yapıların ise, tek bir parsel içinde bulunma koşulu aranmamıştır. Burada bu tür yapıların yıkılabilmesi için yapı sahiplerine bedelinin ödenmesi gerekir. Hisseli olarak bir parsel içinde bulunan ya da bir kaç parsel içinde bulunan ve yıkılması gereken bu yapıları yapı sahipleri kullanmaya devam ederler. Bu kullanım ise, yapı için takdir edilen bedelin tamamının hisse ya da parsel sahiplerinin tamamına ödenmesine, tarafların aralarında yapıyı kullanmayacaklarına dair anlaşmasına ya da ortaklıgın (şüyuu) giderilmesine kadar devam eder.
– Yasa koyucu imar uygulamasına konu edilen arsalarda bulunan yapılarda değişiklik veya esaslı tamirler yapılamasını da yasaklamıştır. Ancak küçük ölçekteki ve zaruri nitelikteki tamiratlar yapılabilir. İlgili parsel sahibinin bu konuda onayının bulunması halinde veya plan veya mevzuat hükümlerine göre tamiratta mahsur bulunmayan hallerde yapılarda esaslı tamiratlar yapılabilecektir.
– 18. madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde, imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere de plana göre inşaat ruhsatı veril bilinecektir. Buna göre, 18. mad- de uygulamasının yapılamamış olmasının parselin maliklerine bu taşınmazlarını değerlendirme hususunda bir kısıtlılık getirmeyeceği vurgulanmak istenmiştir.
– Maddenin 12. fıkrası belediye ve valilikleri imar planı gereği olarak yapmaları gereken kamulaştırmaların getireceği maddi yüklerden kurtarmak için getirilen bir düzenlemedir. Buna göre, ilgili belediye veya valilik ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine kendi (belediye veya valilik) mülkiyetine ait ve müstakil yapı yapılmaya müsait olan yerlerden taşınmaz malikine verebilirler (trampa edebilir). Belediye veya valiliğin bu yola başvurabilmesi için kamulaştırılan taşınmaz malikinin bu konuda muvafakatinin bulunması gerekir.
– 3194 sayılı Yasa’nın son fıkrasında ise, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parsellerin hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmelerinin yapılması yasaklanmıştır. Bu kuralın istisnaları ise, veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar şeklinde yine bu fıkra hükmünde ifade edilmiştir.

Join Our Mailing List

Thank you for your message. It has been sent.
There was an error trying to send your message. Please try again later.

Once Weekly Webinar

Free Webinar Once Per Week

Our free webinar runs once per week and is available to anybody who wants to know more about getting started on the road to financial freedom.